■ 本报记者 郑与国

4月22日，位于福州市仓山金山工业园橘园片区提升改造收储地块A内彩旗飘扬，一片喜庆的场面，当日施工单位正式进场施工，对该片区进行改造提升工作迈出实质性的一步。不久的将来，4幢临江而立的现代化厂房将拔地而起。

仓山区工业园区分为金山工业园区和新区仓山功能区，规划总面积6.84平方公里（10260亩），其中，金山工业园区总面积8280亩，包括金山、橘园洲、福湾、浦上、义序5个片区。一直以来，该园区存在主体定位不清晰、功能布局不合理、产出效益不突出、节约集约程度不高、工业功能弱化等问题。

对于引导园区节约集约用地，强化园区改造提升问题，仓山区委、区政府高度重视，2018年11月开始，以“规划、规范、提升、示范、招商”为主线，在金山工业园区橘园片区试点开展老工业园区提升改造工作。

“大型优质企业较少，产业链低端企业较多；园区整体功能过于单一，生产、生活和服务性配套简陋；2016年平均产值（333万元/亩）与福州高新区同期相比（1933万元/亩）差距较大；片区容积率低，现状平均毛容积率普遍小于1.0。”仓山区自然资源和规划局局长李翔介绍说，仓山区自然资源和规划局坚持以问题为导向，充分发挥自然资源和规划服务保障职能作用，牵头制定了《金山工业园区橘园片提升改造实施细则》及相关配套措施，通过创新规划用地管理机制，“正向激励、反向倒逼”，全力破解老工业园区发展遇到的新问题。目前，以政府收储提升为代表的橘园项目A开工建设，以企业自主提升为代表的奥特帕斯智能制造产业园项目第一期已试桩完毕，进入工程建设阶段，力争2021年建筑主体建设完工。橘园C、D、E项目共150亩正在抓紧收储出让，下半年启动建设。星网锐捷科技园、同春药业等企业自主提升项目正在抓紧方案设计。

1坚持试点入手 统一思想行动

如何推进工业园区提升改造工作？仓山区的做法是选出一块有代表性的地块作为试点，并从规范试点的各项细节工作入手，不断打磨、纠偏，以此来推进各项工作顺利进行。选择哪里好呢？经过比较，仓山区委、区政府同意选择橘园片区开展提升改造试点。该片区位于西三环快速东侧，月光路北侧，紧临三环快速路，交通便利，周围配套较完善。

“整体定位以高端现代化服务业和高新技术产业为主的创新型产业园区，作为建设项目审批权下放的试点，希望将本片区打造成为福州市传统产业园区转型升级的样板，为高新技术产业和高端现代化服务业发展腾挪空间。”李翔介绍说，在上位规划中，橘园片区位于沿江产业带上、创新发展集中区内，未来以科技研发、信息与互联网服务、文化创意、金融服务等高端现代化服务业和高新技术产业为主，目标锁定电子信息、人工智能为主导的创新产业聚集区。

有一组数据可以说明橘园片区具有代表性。橘园片区面积约1695亩，共有企业1043家，业主153家，规模以上企业95家，规模以下企业948家，基本为租赁产权。现状产业建筑面积，除去地铁拆迁范围77万平方米，平均容积率约1.5，2018年亩均产值1273万元/亩，亩均税收35万元/亩。

试点工作从规范入手，在提升改造上发力，瞄准产业发展中“空间”“资金”“集聚”等三大难题，充分发挥规划、用地等资源要素的“指引棒”作用，在规划、用地管理机制方面大胆创新。经过近一年的细致打磨，反复修改，2019年10月，经福州市委、市政府研究同意，仓山区印发《金山工业园区橘园片提升改造实施细则》，正式全面推开橘园片提升改造工作。

“试点以《金山工业园区橘园片提升改造实施细则》和《金山投资区橘园洲片区控制线详细规划》为抓手，全力破解产业发展的瓶颈问题。”在李翔看来，必须解决好三个方面的事情，方能有序推进接下来的工作：一是以业态集聚、产业提升为出发点，建设产业高质量发展的集中区。重点扶持、做大、做强片区内优质的龙头企业，同时政策激励，空间支持，孵化上下游企业。二是以立体发展、集约使用为切入点，打造土地高效利用的“先行区”。根据产业的特点适当提高容积率，鼓励企业利用地下空间。借鉴自贸区的经验，试行产业用地多用途兼容综合开发使用。三是以政策激励、互惠互利为融合点，激发提升改造新动能。共同开发，互惠共赢，多途径、多模式推进高效利用。改造完毕后，园区产业将加快集聚、产值将实现翻番、形象将整体提升，为更多工业园区实施改造提升提供样板示范。

据悉，项目A总规划用地面积3.13万平方米（约47亩），总建筑面积14.84万平方米，计容建筑面积12.53万平方米，不计容建筑面积2.30万平方米，容积率4.0，建筑占地面积1.15万平方米，建筑密度37.6%，绿地率20%。机动车停车位712辆。

2坚持规划引领 优化功能布局

“要做好园区改造，首先要在理念上有所创新，我们借鉴北、上、广、深等发达地区的工业园区发展理念，结合现有产业特点和企业发展需要，适当提高橘园片工业厂房容积率、开发地下空间，打造土地节约集约利用的‘先行区’”李翔介绍说，“同时，深度对接清华同衡规划设计研究院，开展片区城市设计及控规图则调整，明确以电子信息、人工智能为主导产业，在发展空间、政策优惠等方面对龙头企业予以倾斜，打造产业高质量发展集聚区。”

据了解，这次提升改造的规划设计阶段就充分考虑利用环境因素，尽可能提供健康、舒适、低耗、无害、邻里和谐的活动空间；最大限度地节能、节地、节水与保护环境，同时满足建筑功能要求；坚持经济性原则；以建设节约型社会为目标，加强现代高新技术、新材料、新工艺的运用。

在绿地系统与环境景观方面。保持原有良好生态环境，改善原有不良生态环境，促使内外环境景观交融和协调；注意绿色生态景观的渗透性、过渡性及连续性；根据本项目用地紧张，设计将建筑与绿地有效结合。

针对场地的外形，规划把各个功能用房合理搭配，通过良好的交通系统，合理布置流线，总体上总平规划尽力做到分区明确、动静分离、交通有序。场地内营建以人为本、步行优先、停车便捷的交通环境。

项目在整体规划上，西地块将人行入口设置在用地东面，车辆入口设置在地块东北角；东南地块将人行入口设置在南面，车辆入口设置在地块西北角，做到人车分流，保证安全。东北地块设置立体停车位，在道路两边设置地面停车位。

绿化景观规划既追求与周边环境的相依相融，又追求自身由绿色环抱的空静、舒适、美丽的环境；景观规划和绿化空间的营造相配合，强化了自然和艺术两大特色景观。同时，既充分展现建筑人工与自然的和谐，又展现生态和谐的空间环境，真正做到花园式建筑，有轻松愉快的办公氛围。

据介绍，改造时还探索容积率调整补偿机制：企业参与工业厂房提升改造，需贡献部分土地或增容建筑面积，产权归园区平台公司所有，用于优化调节园区产业布局和统筹安置企业过渡使用。

在功能布局上优化。外围重点塑造城市天际线，沿金山大道、乌龙江打造 50 至 100 米创新办公建筑集群，依托周边绿地、道路，形成景观空间和通江视廊。内部一类工业区建筑高度控制在 36 米，结合绿化、水系、地铁上盖中央活动带，重点塑造“两横两纵”公共活动景观轴线。同时，高标准新增卫生服务中心、公交首末站、垃圾转运站、停车场及泊位，保留现状品质幼儿园，科学搭配人才公寓，优化片区内外路网布局，提升用水、供电、网络等整体承载能力，为产业发展预留充足的生活服务配套。

通过规划引领，利用地形将人流与车流分开，做到人车分离，强调统一、和谐、朴实、得体，外观造型既统一协调，又富韵律感，有序与环境灵活相结合，将展现独特的建筑魅力。

3强化规范效应 带动产业聚集

“要做好园区的改造提升，应该分级定位、分类引导，坚持规范引领，带动产业聚集。”李翔表示，一是做到流程再造，在高效服务上形成示范；二是完善机制，在长效管理上形成示范。

据介绍，结合前期调研摸底，仓山区出台《金山工业园区低效工业用地认定及处置实施细则》，按照亩均税收“小于12万元”“大于等于12万元、小于25万元”“大于等于25万元”标准，将园区 153家业主定位为低效企业96家、一般企业19家、优质企业38家。

针对低效企业，原则上全部收储、等面积置换、相对集中安置。同时，提供相应比例面积，允许被收储企业按建安成本价格 80%自愿回购。针对一般企业，要求容积率提升到2.5左右， 贡献10%的土地面积或15%的新增建筑面积。针对优质企业，要求容积率提升到2.5以上、3.0以下，贡献10%的土地面积或13%的新增建筑面积。

同时，出台《金山工业园区橘园片区收储地块项目房屋征收补偿方案》，组建福州金山工业园区投资管理有限公司，介入特定区域进行整体提升改造，探索低效用地政府收储。

建设审批方面，以靠前服务为契机，建立高效审批机制，将总平及施工图审、环评、地灾评估和相关流程转变为前置服务，将规划用地审批、施工许可、竣工核验等全流程审批过程缩减为28个工作日。委托专业技术单位完成橘园片区区域地质灾害危险性整体评估，片区内新建单个项目不再单独进行地质灾害危险性评估，减轻企业负担，压缩项目审批周期。

在完善机制、长效管理上，设立准入门槛，要求新引进落地企业与金山工业园区管委会签订履约监管协议，对总投资额、固定资产投资强度、土地产出、产值和税收等指标进行约定，在接受相应监管、明确违约责任后，允许设立登记。同时，制定退出机制，对企业投资强度、税收、产值、投入产出比等方面进行年度考核，连续3年考核不达标的按照约定解除土地利用合同，收回建设用地使用权。

目前，橘园片正依托星网锐捷等龙头企业，大力招引符合产业定位的上下游补链强链企业，打造电子信息、人工智能产业集群，为金山工业园区其他片区提供了示范经验。比如，浦上片依托克里贝尔、龙华药业等企业，重点发展生物医药产业；金山片依托福建石墨烯等企业，重点发展新材料产业；福湾、义序片区依托博能特、利莱森玛、海霖动力等企业，重点发展高端装备产业。

4双轮驱动改造，推动自主提升

“除了政府收储提升外，还积极推动企业自主提升，双轮驱动改造。《金山工业园区橘园片提升改造实施细则》等文件出台的优惠政策得到片区内企业主们的高度认可，以福州奥特帕斯工业有限公司利用自有用地建设智能制造产业园项目为示范引领，橘园片已有十几家企业提出自主提升申请。”李翔介绍说。

福州奥特帕斯工业有限公司占地37.3亩、2.49万平方米，容积率约1.105，建筑密度43.8%，建筑总面积约2.75万平方米，全部为厂房。公司主要产品是卡车、轿车、摩托车活塞环、活塞环专用数控及自动化设备，产品销售以与国内外发动机厂配套为主，维修市场为辅，目前已与国内外100多家大中型汽车摩托车通机发动机厂形成配套关系，国外客户主要为美国、日本、德国、瑞典等。

“我们是一家真正意义上的工业企业，尽管受疫情影响，但我们的订单量影响不是很大，年前的时候国外订单多，年后国内的订单多，因此复工复产后都是满负荷生产。”4月9日，在生产部门负责人的带领下，记者跟李翔一行走进奥特帕斯公司了解具体情况。从大门进去右拐往北走，几幢旧式厂房在左手边依次排开，第一期要自主改造提升的厂房在最北边。“目前里面的机器已经搬离腾空，到时候从这边切割下去，跟后面的空地一起改造提升。”该生产部门负责人介绍说，要不是因为疫情原因，近段时间就可以动工建设。

据介绍，该公司改造后占地2.25万平方米，容积率约3.0，建筑密度44.44%，建筑总面积6.77万平方米。其中配套综合楼1.27万平方米，厂房面积