破解难题 优选优配——福州打造首宗配售型保障性住房供地新模版

■ 本报记者 郑与国 通讯员 蔡子琛 温贵平

    金秋时节，走进位于福州滨海新城东南大数据产业园的双龙新居保障性住房项目施工现场，建设正如火如荼地推进中。

    作为福州全力推进的首宗新建配售型保障性住房项目，该项目于2023年12月办理划拨供地手续，面积约20亩，拟建住房701套，全部规划设计为80平方米以下小户型。

    “我市自然资源和规划系统对标民生所需，围绕‘人地房钱’这条主线，有序推进保障性住房规划建设工作，推动建立房地产转型发展新模式。”福州市自然资源和规划局相关负责人表示，通过加强与地方政府和其他部门协作，双龙新居项目着力破解规划选址、用地成本以及多头审批等难题，为全国保障性住房项目规划、建设、销售、宣传提供可学习、可复制的操作样板。

供需对接，精准摸排居住需求

    配售型保障性住房是指由政府提供的，面向符合条件的工薪收入群体供应，重点保障住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体的住房。

    滨海新城是福州“东进南下、沿江向海”发展的重要节点，是福州新兴产业发展集聚地，也是疏解老城区人口的重要片区。

    “双龙新居项目选址于滨海新城核心区，靠近新兴产业园，是未来高新技术产业发展和就业人口集聚的区域。”福州局相关负责人表示，在实际操作前，该局坚持以需定建，会同市住建局和属地政府，重点抓好保障对象的调查摸底；属地住建、机关事务、人社等部门分头开展本系统保障群体需求摸底，深入园区、商业商务区走访调研，了解企业职工和新青年、新市民的住房需求，汇总各类需求量，分类建档，有序保障。

    在摸清底数基础上，结合新区产业布局和人才需求，合理规划安排保障性住房用地。双龙新居项目与周边配套建设的近4000套保租房，共同构建完善可租可售、租购并举的保障体系。

优选比选，推动共圆“宜居梦”

    “双龙新居项目规划建设方案可谓优中选优，是在全国范围组织竞赛评选出来的，结合民生住房需求，对空间格局、收纳储物进行人性化、精准化设计，打造中小户型的人居新空间。”福州局相关负责人介绍。

    据了解，双龙新居项目规划建设45平方米左右户型242套、60平方米左右户型277套、75平方米左右户型182套，按照分层次、分类配售原则，满足住房和收入困难群体、普通工薪收入群体等不同人群需求，以提高住房资源使用效率，让更多市民实现“宜居梦”。

    该项目公共交通便利，距离地铁出站口800米以内，周边福州东南快速通道、国道G316已建成，福州至长乐机场城际铁路在建；配套设施齐全，天津大学福州校区、滨海新城第四小学均已建成，复旦大学附属华山医院福建医院已投入使用。

    双龙新居项目在坚持交通便利、配套完善、科学布局的前提下，优先筛选征迁难度小、用地成本相对较低、成熟度较高的已批未供地块，在提升项目前期工作效率、推动项目快速落地的同时，又有效处置了批而未供土地。

控制成本，精算投产综合效应

    近日，双龙新居效果图一经发布，就引发各界热议。准备申购的市民陈先生表示，从效果图来看，双龙新居住房品质不输其他商品房，而且每平方米5500元左右，是完全能够接受的。据介绍，自开启申购以来，截至9月15日，累计登记家庭申购数已超550组，相较于规划建设套数701套，占比已接近80%。

    “配售型保障性住房项目的用地是划拨用地，可降低用地成本，且定价在市民能够接受的范围内，使得项目得以顺利推进。”福州局相关负责人表示。

    据介绍，福州综合考虑土地来源、用途，以及房屋销售价格等因素，严格落实保障性住房按成本供地，确定以划拨方式供应土地，地块成本为2000万元，划拨价款为2000万元，切实做到保障性住房仅支付相应的土地成本。

    同时，按照保本微利原则，项目销售价格按“成本+利润”测算为5500元/平方米（含装修），约为周边同地段商品住房新房销售均价（12000元/平方米）的45%左右，保障工薪收入群体可承担。

集成办理，提升协同审批效率

    今年2月份，双龙新居项目在土地划拨公示期满仅5天的时间内，便正式开工建设。

    长乐区自然资源和规划局相关负责人表示，面对时间紧、任务重、无先例的情况，该局通过多方面收集相关政策性文件，集体研究讨论实施方案，破解痛点、难点、疑点问题，主动靠前指导项目业主按照用地报批材料清单，逐一筹备土地划拨的选址、立项、土壤污染物调查报告等材料，并将审批流程由“串联”式优化为“并联”式，实现多部门平行办理，推进项目早落地、早生效。

    确定首批项目后，开发建设方组织熟悉报建业务的精干力量提前开展前期工作，属地自然资源和规划、发展与改革、住房与城乡建设等部门在项目的谋划、设计等方面主动指导，促项目快速落地。在项目控制性详细规划调整公示、划拨公示期间，各相关部门同时跟进，并联开展立项、预审、方案设计等工作，确保公示期满即出件，提升审批质效。

资金保障，实施全过程闭环管理

    “双龙新居项目充分利用上位金融政策，争取国家开发银行用于保障性住房建设的专项资金，获得全国第一笔发放的配售型保障性住房开发贷款，缓解保障性住房建设资金困难。”福州局相关负责人介绍。

    据介绍，项目建设资金20%企业自筹，剩余80%由专项贷款支持。国家开发银行福建省分行为该项目提供2.03亿元授信，系全国第一笔落地的配售型保障性住房开发贷款。开发资金由新成立的“福州市安居工程建设有限公司”专款专用于项目开发建设任务，新公司无负债、无包袱，保证资金封闭运行。

    在项目规划选址和土地划拨阶段，由国家开发银行提前介入，提前做好项目评估和贷前审查，在企业取得“土地划拨决定书”后，第一时间配合企业使用贷款。双龙新居项目第一笔投放的1000万元贷款资金于2023年12月11日发放到位，全部用于缴纳划拨价款。

    同时，由建设单位、住建部门、国开行三方签订项目资金监管协议，强化开发资金全额监管、专款专用。

据介绍，双龙新居项目总投资2.54亿元，建设资金已全部落实，预计2026年交付使用。从“住有所居”到“住有宜居”，双龙新居项目正以“好房子”为主要目标，打造一个能使老百姓满意、具有强烈归属感的配售型保障性住房社区。