从“低效用地”到“黄金热土”漳州台商投资区龙池大型工业综合体华丽转身记

■ 蔡亚群 高胜蓝

在漳州台商投资区，一场关乎低效用地再开发、产业升级与城市更新的变革正在上演。

曾经辉煌后遇发展瓶颈的灿坤工业园，正以龙池大型工业综合体的全新姿态开启“二次腾飞”，从“低效用地”到“黄金热土”，从单层厂房到“摩天”工厂，这片土地的蜕变，不仅是低效用地再开发和城市更新的生动实践，更是区域经济高质量发展的鲜活样本。该案例被省自然资源厅列为2024年下半年优秀典型案例。今年5月21日，自然资源部办公厅印发《低效用地再开发试点第二批典型案例》，《漳州市台商投资区龙池大型工业综合体改造案例》入选。

1.破旧立新

改造开发启新程

龙池大型工业综合体项目的前身是2002年建设的灿坤工业园。该园曾是业界瞩目的“小家电新型制造基地”，灿坤集团及众多上下游企业在此投资兴业，产品远销海外，园区内员工一度超过2万名。蓬勃发展的产业不仅为企业带来了丰厚的利润，而且极大地带动了整个片区的经济发展与社会繁荣，成为区域经济的重要支柱。

随着经济社会的快速发展和产业变革的不断推进，原有的土地利用效率已经不能满足灿坤园区的高质量发展需要。该地块土地使用权属地方国有企业，由国企建设厂房出租给灿坤项目使用，用地面积约2129.04亩，仅建设了65万平方米的单层、铁皮厂房，平均容积率0.58，土地利用较为粗放，亩均效益相对低下，大量土地资源处于低效利用状态。同时，园区配套设施建设滞后，难以满足企业发展和员工生活的需求，制约了园区经济高质量发展。

必须改变发展观念，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变。这是漳州台商投资区党工委、管委会的共识和目标。为了打破发展困局，实现产业升级，带动区域经济发展，2023年底，漳州台商投资区通过摸排研判，决定对灿坤工业园进行标准化园区改造，按照“淘汰落后、盘活低效、规范提升”的思路，正式启动龙池大型工业综合体改造项目。项目以打造省内单体规模最大的标准化产业园区为目标，计划引进投资133亿元，盘活低效用地约2200亩，建成后总建筑面积将达到309万平方米。

“龙池大型工业综合体改造项目的顺利推进，离不开一系列政策的支持、护航。”漳州台商投资区自然资源局党组书记卢春江说。在工业用地提质增效方面，鼓励由单层厂房整体拆除新建多、高层厂房，并享受超出原批准总计容建筑面积部分不再收取土地出让价款、免征城市基础设施配套费等奖励措施。在土地供应与工程项目审批方面，提高了审批效率，实现拿地即开工。在不动产权属分割转让方面，工业用地上标准厂房可按幢、按层分割办理转移登记。在工业用地混合利用方面，将工业用地规划为“工业+商业商务”混合用地，为园区的多元化发展提供了政策依据。

2.高位推动

服务加持强保障

漳州台商投资区成立了低效用地再开发试点工作领导小组，由区党工委、管委会主要负责人任组长，明确整体工作任务、工作机制、部门分工，实现政府各部门之间无缝衔接，部门“共同抓”，形成“一盘棋”，精准靶向发力，高位统筹推进。创新实施“345”工作法，即三个先行，以规划先行、标准先行、招商先行为导向，编制《漳州台商投资区产城人融合发展规划》；聚力“四种模式”，“干”字为要提质效，调动政府部门“全面干”，调动国有企业“带头干”，调动民营企业“自主干”，调动资源“整合干”；不断强化组织保障、资金保障、配套保障、服务保障、运营保障五项保障，充分盘活低效用地，推动园区标准化建设。

漳州台商投资区设立低效用地提质增效工作指挥部和龙池大型工业综合体工程建设指挥部，负责具体组织实施。区管委会主要领导任低效用地提质增效工作指挥长、分管领导为各专班组长，包括批而未供、供而未(少)动、提质增效、建而未投、物流园、帮扶保障等6个专班，覆盖投资建设全过程，实现全区域统筹、全流程监管、全方位帮扶、全要素保障。指挥部制定会议沟通、项目量化、工作协调、项目流转、比学赶超、督察评价等机制，及时跟踪各专班工作进展，定期会商，进行工作难点、堵点分析，加强统筹协调、资源共享，确保各项工作有序推进。对已摸排出的低效用地建立土地利用一本账，做到“一图一宗一档”。

漳州台商投资区对土地利用开发全过程进行梳理，因企施策，实施“妈妈式帮扶”，制定“腾笼换鸟”“拆旧建新”“并宗改造”“厂园一体改造”等一系列盘活措施，全力破解低效用地再开发面临的各种难题。

同时，还加强审批改革，提升营商环境，提升服务水平和质量，提升再开发的积极性。

漳州台商投资区各职能部门靠前服务，在审批上做“减法”，在服务上做“加法”，在要素保障上做“乘法”，在顽瘴痼疾上做“除法”，畅通要素保障渠道。该区创新推行“土地供应与工程项目并行审批”新模式，构建从前期策划生成、项目签约、土地报批、审批办证再到开工建设的全流程融合机制，助力完成项目的前期策划、原企业搬迁、工程建设、融资策划、招商运营、综治保障等工作。充分利用土地挂牌成交时间的空档期，在签订土地出让合同前协助地方国企完成工程设计方案和各类评估评价报告编制审查、施工图设计和审查以及模拟审批等相关工作。“拿地即开工2.0”比传统模式节约4个月左右审批时间，其中，最快可在取得土地证明文件后1天内完成施工许可证等“多证齐发”，实现“招商即落地”“拿地即开工”“竣工即投产”“交地即交证”，最大程度提升项目建设效率。

3.创新探索

盘活开发新路径

漳州台商投资区注重盘活低效用地成效，积极探索低效用地再开发途径和方法。

“该项目由台商投资区管委会主导、市属国企投资、地方国企操盘，项目实施主体为地方国企漳州市经济发展集团有限公司，负责项目全生命周期的建设和运营，对ABCDEFG七个地块及相关配套地块进行开发建设。”漳州市经济发展集团有限公司常务副总经理张火金说，该项目拟打造以新一代电子信息技术、生物医疗器材、智能制造、新材料为重点发展方向的现代标准化产业园区。项目建成后，将有力带动龙池片区的经济发展，改善龙池片区的整体形象，取得良好的社会经济效益。在改造模式上，项目大胆创新，采取“收储后重新出让”“拆旧建新”“土地功能复合”“地上地下多元利用”等方式，分功能片区进行改造。并根据各地块序时进度滚动开发，做到成熟一块、盘活一块、见效一块，让每一寸土地“活起来”“火起来”。

——混合开发利用，推动“三生”融合。现状厂区“拆旧建新”，存量用地混合开发利用，主要规划为“工业+商业商务”用地，建设标准厂房、总部办公楼和社区商业，部分地块配建规模不等的人才公寓、研发中心、仓储、园区运营中心等，并充分发挥北侧文圃山的生态本底优势，建设生态景观轴，通山连城、引绿入园，推动园区生产、生活、生态融合。

——强化龙头带动，推动闽台融合。项目规划预留了483亩用地、建筑面积65万平方米的“新灿坤工业园”，作为灿坤实业有限公司原厂房拆除后的生产建设用地，一如既往地支持台企发展，继续发挥其龙头带动作用。园区剩余发展用地1700亩、建筑面积约203万平方米，优先引进其产业链上下游的台资、台企，打造“台胞居住、工作专区”，强化闽台融合。

——空间多元利用，推动产业融合。项目地面按照容积率不低于2.5的要求开发建设多、高层标准厂房，推动工业企业“上楼”，在垂直空间中形成上下游产业链，发挥产业就近协同效应，打造中小企业集聚区。同时，也通过“摩天”工厂改善原有建筑空间和环境品质，提升城市形象。项目地下规划建设智慧物流仓储区、商业配套服务区、文体娱乐活动区和多层机械停车区，整体空间得到多元利用，实现产业链条、服务设施融合共享。

——多元资金保障，推动资本融合。创建“基金+产业+园区”模式，通过社会资本注资、地方国企出资、产业社区引资、入驻企业投资、设立基金融资等方式，有效保障项目改造资金需求。同时，利用已建成的厂房，经主管部门审批后，设置合理的租售比，确保资金能及时回笼，保障园区运营，从而实现资产净增、收入递增、效益倍增。目前，项目A地块融资取得农发行授信5.9亿元，E地块纳入专项债项目——漳州台商投资区海峡两岸高新技术孵化园基础配套设施项目，并已使用专项债0.64亿元。

4.华丽转身

效益效果双提升

走在龙池大型工业综合体项目E地块，可以看到6栋标准化厂房、配套设施已建成。据介绍，该地块占地面积186亩，规划总建筑面积31.75万平方米，其中，1#厂房已通过初步竣工验收并移交灿坤公司使用，剩余5栋将于今年第三季度竣工验收并交付。A地块占地面积138亩，拟建设27栋4层以上标准厂房和1栋物流仓储厂房，总建筑面积15.2万平方米，2024年10月开工建设。该地块根据招商定制需求进行建设，截止6月20日，已有2栋定制厂房封顶，2栋定制厂房施工至第三层，综合楼完成地下室施工，整个地块正在加紧建设。

经过一系列改造，龙池大型工业综合体项目建设取得了令人瞩目的成效。

在工业规模方面，改造后总建筑面积由65万平方米大幅提高至309万平方米，净增244万平方米，片区平均容积率从0.58整体提升至2.5。曾经的单层厂房逐渐被多层、高层厂房取代，工业规模实现倍增，现代化的产业园区拔地而起。在经济效益上，项目坚持“边建设、边招商”的策略，建成投产后，年产值将提升至约100亿元，年纳税额大幅提升至约6亿元，亩均税收提升至约30万元。这不仅有效盘活了国有资产，更实现片区经济的“二次腾飞”，为区域经济发展注入强大动力。

此外，项目在配套设施建设方面也下足了功夫。规划利用地下空间设置餐饮、游乐、图书文娱、运动休闲等多种业态，丰富员工和周边居民的生活。在满足自身停车需求的基础上，还向南侧老旧小区额外提供500个公共停车泊位，并通过立体过街方式实现南北互联互通，有效补足了区域文体娱乐设施缺失、停车位不足的短板，提升了区域的生活品质和城市功能。

从陷入发展困境的老旧园区，到充满活力与希望的现代化产业综合体，漳州台商投资区龙池大型工业综合体改造项目的成功实践，为老旧园区低效用地再开发和城市更新提供了宝贵的经验。它不仅实现了土地资源的高效利用和产业的升级转型，而且促进了区域经济的高质量发展。未来，随着项目的全面建成，龙池大型工业综合体必将成为漳州台商投资区经济发展的新引擎，谱写更加辉煌的新篇章。