从“沉睡土地”到“活力资产”——德化县三班镇高步岭项目盘活纪略

原来破败闲置、产能低下的老厂房，突破“小散低效”难题后，跃升为激活乡村振兴的一涌活水，德化县三班镇高步岭项目建成背后，是该县盘活利用低效用地工作值得一说的好故事。

三班镇以德化县农村集体经营性建设用地入市试点为契机，整合碎片化地块，优化规划条件，释放土地潜力，帮助德化县发展受限的企业通过联合竞买整合低效土地资源，有效盘活“沉睡”的土地，有力促进三班镇的乡村振兴进程。

统筹•倾听需求谋思路

三班镇位于世界瓷都•德化的东南部，是全省首批特色小镇之一，拥有“瓷都茶具特色小镇”的称号，是德化陶瓷的发源地之一、国家级茶具制造基地之一。高步岭项目位于该镇泗滨村高步岭，土地面积14.67亩，原有历史遗留地上建筑物5000多平方米，由于厂房老旧、亩产经济效益低及招工困难等原因，已不适宜现代陶瓷产业发展，亟需盘活改造利用。

试点工作启动后，德化县自然资源局联合三班镇政府组成工作专班，深入实地调研、宣讲政策，了解企业发展用地需求，根据实际情况，积极协调原业主将原计划公开挂牌的两宗地整合为一宗地公开出让，实现企业需求与规划要求的有机统一。组织召开协调会议，引导村集体及广大农民配合参与。积极引导地块原使用业主积极参与土地竞买和投资建设，通过入市方式就地改造，解决历史遗留建设用地问题，减少当地潜力企业流失。

平衡•把稳价格“方向盘”

“入市中期交易阶段，重点突出入市与土地征收成片开发的大致平衡，就入市土地起始价格进行审慎稳妥把控。”德化局相关负责人介绍。

在充分保证农村集体经营性建设用地的区位价值、村集体的合理收益的前提下，该局比照“大城关”对应土地用途较低地级基准地价和实际成交价合理确定入市土地起始价格，保证国有建设用地市场和集体经营性建设用地市场的协调平衡及相互补充。

由于高步岭项目位于德化县三班镇上寮工业区（城东四期中小企业创业园）控制性详细规划中，德化局统筹兼顾上寮工业区整体发展定位、区域土地价值、村集体收益保障及企业实际需求等多方因素，通过科学编制出让方案和多方综合平衡，实现地块合理价值出让，有力促进片区协调可持续发展。

唤醒•盘活土地提质效

2024年10月21日，福建省德化宇发陶瓷有限公司及德化腾发模具加工厂以374万元竞得该地块使用权，土地竞得人签署《集体经营性建设用地使用权出让合同》和《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》，约定规划条件、产业准入要求、生态环境保护要求和交地及开、竣工要求等。

“我们建设现代化陶瓷产业项目总投资6000万元，建设面积3.3万平方米，可新增就业岗位200多个。”宇发陶瓷项目负责人介绍。

这一突破性实践，成功探索出一条以合作开发形式参与低效工业用地提升改造的盘活路径，有效“唤醒”了低效闲置的农村集体建设用地资源，对实现乡村振兴战略目标具有重要的示范意义，为全县低效建设用地处置提供了可复制、可推广的新模式。

同时，该地块成交价374万元，扣除土地增值收益调节金74.8万元后，留存村集体及村民经济收益299.2万元，显著增加村财和居民收入，更通过工贸联动、产城融合，探索出一条以土地要素盘活带动乡村支柱产业振兴的高质量发展新路径，有利于完善当地基础设施建设，改善村镇人居环境，为县域经济提质增效注入新动能。