厦门市集美区强化农村集体预留发展用地的规划管理与开发利用，实现集体经济壮大、村民收入增长与城市空间优化的多方共赢——“我们村的家底更厚了”

■ 本报记者 周海铢 通讯员 叶学文 庄昭龙 张冠兰 王 琳

阳春三月，漫步厦门市集美区霞梧社区，只见一幢14层的酒店与商业综合体——霞梧大厦矗立在道路旁，现代化外观使其在周围成片自建房中格外醒目；大厦一层的零食超市已开始营业，顾客们有的挑选商品、有的忙着结账，秩序井然。灌口镇的三李城商业中心内，业态一应俱全，即便在工作日，商场内仍有不少市民在逛街购物，生活气息十足……在集美区，这些利用农村集体预留发展用地建设而成的项目，正为乡村振兴和城市发展注入源源不断的动力。

农村集体预留发展用地是指政府为解决被征地集体经济组织和被征地人员长久稳定、可持续的收入来源，在征收集体土地时，按规定核定给被征地的集体经济组织用于发展生产的土地

近年来，厦门市自然资源和规划局集美分局强化农村集体预留发展用地的规划管理与开发利用，会同市、区、镇（街）相关部门，建立“规划先行、要素保障、产业引导、多方联建”机制，全力做好项目各环节的服务保障，将“沉睡资源”转化为持续发展的“活力资本”，形成集体经济壮大、村民收入增长与城市空间优化的多赢格局。

规划先行 释放土地潜力

在溪西数智公寓建设现场，机械轰鸣，工人们正紧锣密鼓地推进部分建筑主体结构施工，一派忙碌景象。该集体发展用地项目总投资约5亿元，规划建设保障性租赁住房、酒店、商业配套及社区服务中心等。

“这里区位条件好，人流旺，科学规划让我们心里有底、发展有路。项目建成后，不仅有利于带动村集体经济发展、实现村民增收，还将提升软件园三期的生活和居住配套水平，满足城市新青年的租房需求。”溪西村党委书记、主任杨志坚介绍，“村集体有收入了，乡村振兴才有坚实底座。大家都对这个项目很有信心！”  

过去，项目规划缺乏全局性、科学性，因地制宜的项目难找、难引进，不少村集体“有地不会用、有地不能用”。为保障被征地农民的长远生计，抢抓城市化快速推进的契机，集美分局以“规划先行、有序开发”为理念，根据片区规划调整和指标需求，启动预留发展用地选址规划编制工作，分别于2015年和2022年委托厦门城市规划设计研究院编制完成《集美区各镇街村庄发展用地选址规划》和《集美区村庄拆迁安置及集体发展用地实施规划》，优先选取区位优、发展潜力大的地块作为农村集体预留发展用地，将用地指标、地块位置、用地面积、建筑面积、用地现状等信息全部规划落图，实现全区45个可享受发展用地指标的村庄（社区）全覆盖。

这样一来，哪个村有什么样的地，这块地将来能派什么用场，大家心里都有了谱。截至目前，全区农村集体预留发展用地总面积约157万平方米，其中已批发展用地约66万平方米，规划预留发展用地约91万平方米。

集美分局还根据《厦门市农村集体预留发展用地管理规定》，进一步统筹优化发展用地选址和土地用途，鼓励开发主体集中连片开发，集约节约用地；允许农村集体预留发展用地根据实际发展需要，探索调整用地性质、合理提升开发强度、融合多元产业业态等方式，实现存量土地增值与空间高效利用。

“在核定规划条件时，我们会针对具体项目制定可开发利用的土地用途清单。在不突破计容总建筑指标的前提下，集体经济组织可按照市场需求灵活选择清单内的土地用途及各用途间建筑指标分配，并可按集体经济组织意愿动态调整。”集美分局相关科室负责人介绍，这既守住了土地利用底线，又让土地开发更具可持续性。

靠前服务 护航项目落地

项目早一天建成，群众早一天受益。集美分局联合区发改、财政、住建、农业农村等部门，组建区级集体发展用地开发建设专项工作组，在土地收储供给、财政支持、审批服务等环节聚力，精准破解项目推进中的问题，并抽调6名业务骨干组建工作专班，推行“一对一”挂钩服务，全程跟踪保障项目落地。

聚焦审批环节痛点，集美分局对集体发展用地项目建立快速审批绿色通道，及时受理、优先审批，简化审批流程，提高审批效率。选址意见书实现当天报件当天出件；集体经济组织可申请采取划拨或协议出让等方式供地，划拨决定书从报件到出件用时仅需15天，项目落地时间大幅缩短；建设工程规划许可证办理时限从7天压缩至4天。

霞梧大厦是厦门市首个村民小组集资兴建的集体发展项目，由村民自筹资金建设。“不同于那些有专业团队的村企合作项目，我们得自己跑手续。审批流程怎么走？验收标准是什么？对于我们来说全是陌生的。多亏集美分局全程指导，为项目开通绿色通道，在规划选址、用地核准、建设方案审批方面加快审查办理进度，使项目落地至少节约了45天。”霞梧社区股份经济合作社理事长张能雅感慨道。目前，霞梧大厦出租率近90%，合同期成交价近5000万元。投产后，预计每年为村集体增加收入约420万元。

现在，霞梧大厦不仅成为霞梧社区的地标，更成了村民心里踏实的依靠。村民魏阿姨高兴地说：“这楼盖起来，往后年年分红，对孩子也是个保障。”

在霞梧大厦附近，另一个集体发展用地项目——兑山综合楼已建成封顶。这块曾闲置长达二十年的土地，如今终于派上用场。

“之后侨英街道便民服务中心将入驻这栋10层的办公楼，辖区群众办事就更方便了。中间那栋建筑计划用作商业综合体，后面那栋楼就作为保障性租赁住房，我们将召开股东代表会议来确定运营商。”在兑山综合楼工地，兑山社区党委书记、主任李忠林指着眼前的建筑介绍，“得益于集美分局推行的‘一证多验’等模式，办公楼建设完成后可先行开展竣工规划条件核实，至少能够节约半年的时间。项目全部建成后，预计每年至少为村集体带来1500万元的收益。”

多元开发 拓宽富民路径

有些村集体获得的发展用地面积小且零散、难以形成规模开发利用；项目业态确定难度大，村集体自行招商容易出现“有地无商、有房无市”的困境。这些都是村集体经济发展过程中可能遇到的难题。为此，集美分局积极配合集美区政府，因地制宜推行村集体自筹自建、村企合作、跨村联合等多元开发路径，持续优化农村土地资源配置效率，推动土地资源向优质产业集中，以产业兴富村民。

在灌口镇三李城商业中心项目建设中，集美分局整合跨村发展用地指标，鼓励三社、李林村实施“飞地”联建模式，以集体土地基准地价入股，组建联合开发主体，推动项目集中连片开发，实现规模化、专业化运营，以解决跨村资源整合的难题。项目建成投产后，不仅每年为两村入股村民带来稳定的分红，还增加了就业岗位2000多个。

对于体量较大的集体发展项目，仅靠村集体自主开发存在一定难度。溪西村一处占地45.6亩的集体发展用地项目，在集美分局的引导下，采取村企合作模式，由集美区后溪镇溪西村股份经济合作社和中经城投数字（厦门）物业有限公司共同开发。今年2月，溪西数智公寓建设期130万元货币补贴顺利到账，惠及全村3000多名集体经济组织成员。

“村集体以项目地块土地使用权和政府建设补助、补贴资金作为合作开发条件，企业负责项目投资、开发建设及后期运营。双方整合资源、优势互补。”中经城投数字（厦门）物业有限公司有关负责人介绍，村民不用出一分钱，就能获得收益——项目3年建设期内，村集体总共可获得货币补贴195万元；装修招商期内，村集体可获得货币补贴205.08万元；运营期内，村集体年均可获得租金收入914万元。

为解决“项目业态确定难”的问题，集美分局会同镇（街）和发改、商务等相关单位建立“策划先行、招商前置”机制。村集体委托第三方编制项目业态可行性方案后，再与相关部门召开项目论证会，力争在项目策划阶段完成招商，并根据合作方需求确定项目业态，确保建成即有稳定收益。同时，积极引导发展用地用于制造业、现代服务业、健康养老、教育等多元项目建设，避免单一开发。

随着一个个农村集体发展用地项目落地生根，村集体的“家底”更厚了，村民腰包更鼓了，乡村振兴的动能也更足了。截至目前，已投入运营的19个农村集体发展用地项目，年收益约8200万元。