“低效场站”的蝶变——漳州市龙海区低效交通设施用地盘活小记

■ 蔡亚群  叶斯俊

初夏时节，走进漳州市龙海区山水铭座小区建设现场，塔吊正在紧张作业，运输车来回穿梭……一年多前，这里还是设施陈旧、客流稀落的龙海长途汽车站，而现在，两幢拟建24层的商品房已分别建设到6和9层，一幢2层的商业综合楼已封顶，地下室已完成混凝土浇筑，高品质的商住综合社区正逐步成为现实。项目建成后，总建筑面积可达3.79万平方米，增加3.19万平方米，设有地下停车位195个。这是漳州市以低效用地再开发为抓手，创新探索“功能置换+”盘活路径的生动实践。

龙海长途汽车站始建于上世纪90年代初，曾是漳州南部重要的客运枢纽。随着高铁贯通、私家车普及和网约车规范化发展，长途客运需求断崖式下滑——日均发车班次不足高峰期的四分之一，大量站场设施长期闲置。

“这18亩用地区位价值非常高。”龙海区自然资源局相关业务负责人介绍，该地块位于龙海城区核心，周边商业、居住配套高度成熟，土地利用强度与区位价值严重错配，沦为“功能孤岛”。最终经商议，以“诊断—策划—规划”为解决方案进行盘活。

漳州市自然资源局和龙海区政府组织专业机构对该地块的开发再建设进行“诊断”——量化分析功能衰退程度、经济产出数据，将策划理念转化为控制性详细规划图则中的刚性指标和城市设计导则中的弹性引导，确保规划调整兼顾科学性和前瞻性，为再开发决策提供科学支撑。经过充分论证，原交通设施用地被调整为商住混合用地，容积率提升至2.5。龙海局还采用“定量+定性”的复合规划条件模式——除容积率、建筑密度等常规指标外，增加了立体绿化覆盖率、空中庭院面积占比等“好房子”品质的“定量”要求。

有了政策、规划保障，还需解决多方利益问题。该地块涉及市属国企、原运营主体、租赁商户及职工等多方主体，历史遗留问题复杂，利益诉求多元。针对这块“硬骨头”，漳州市、龙海区两级政府协同构建“市级统筹、区级主抓、市场主体、社会参与”推进格局。龙海区成立由区领导挂帅的领导小组，抽调多部门骨干组建工作专班；搭建多层次协商平台，与原土地权利主体进行“一对一对等协商”，达成整体收储协议；对商户制定合理的搬迁补偿方案；对职工提供转岗、培训、协商离职等多元化安置选择，稳妥化解矛盾。

同时，漳州市、龙海区两级自然资源主管部门开辟“绿色通道”，在核心材料齐全的前提下先行受理，用地、规划等审批事项由串联改为并联，全流程审批时间压缩50%以上。