从“低效地”到“网红村”的逆袭——看南平市建阳区马伏村如何盘活低效用地

■ 本报记者 章巧灵  通讯员 叶姜琦 章灵玲

初冬，在南平市建阳区莒口镇马伏村的“躺坪”露营地，游客正悠闲地躺在沙滩椅上享受“日光浴”；不远处的“云上咖啡馆”内，游客们正坐在观景台上，远眺麻阳溪风光，品味香醇咖啡……从无人问津到游人如织，这背后是马伏村采取“资源统一流转、规划统一布局、项目统一建设、运营统一管理”方式，全链条盘活低效用地的生动实践。

近年来，在省自然资源厅和南平市自然资源局的关心指导下，马伏村积极探索“村企联动+三级共建”的合作模式，通过资源整合、资金引入、统一运营和实施“EPC+O”（设计、采购、施工加运营一体化）方式，实现了从规划、建设到运营的全流程无缝衔接，以特色节点和多元业态打造“八闽研学休闲第一村”。

摸清家底：从“碎片化”到“一盘棋”

马伏村地处建阳区西部、麻阳溪下游，武夷山国家公园1号风景道穿村而过，是“建阳—武夷”新南平的核心。村庄坐北朝南，依山傍水，耕地连片，文化底蕴深厚——这里是宋代朱子文化发源地之一，朱熹曾在此讲学，村内留存着其大弟子刘爚的故居、宋代祝夫人墓等遗迹。然而，马伏村却曾长期陷入“有资源、无产业”的困境。

“土地和房屋分布零散，缺乏统一规划和运营，区位优势发挥不出来，特色也彰显不了。”该村党支部书记、村委会主任周尚美坦言。

转机始于2023年。镇、村干部组成“体检小分队”，对村庄开展全方位“体检”，找准问题、厘清资源。村里22种特色农产品、52处闲置资产全部登记在册，发展路径逐渐清晰。

在此基础上，马伏村秉持“新旧融合”理念，依托祝夫人墓、寒泉精舍遗址等景点，打造马伏活力老街、麻阳溪魅力水岸等特色节点；融合鹭舞稻田、潋滟水岸等生态资源，发展乡村旅游与康养产业，引入华服馆、景观咖啡厅等多元业态。同时，创新采用闲散土地连片流转、闲置房屋统一开发模式，整合盘活闲置破旧房屋238户、2.6万平方米，流转耕地70亩。

该项目规划编制专家组成员林华斌介绍，马伏村的规划设计区别于流行的“修旧如旧”的做法，采用的是“新旧结合”的理念，让“旧”的古韵和“新”的现代感进行融合与碰撞，营造出独特的审美效果。同时，团队在规划设计前期，将运营业态前置化处理，即先确定房屋内的容装物，再展开规划设计工作，确保规划方案与经营业态高度契合。

村企联动：从“单打独斗”到“合力共为”

一大早，“小伟便利店”便开门营业了，店主周伟正挥舞木槌捶打着刚蒸熟的糯米。“生意还可以，光靠这个每天就能卖个一两百元。”周伟笑称。“00后”陈靖雯是土生土长的马伏村姑娘，也是村里新业态奶茶吧“清平乐”的主理人。她巧妙将专业知识融入新茶饮研发，推出的特色茶饮备受游客青睐。“在村里上班、在家里吃饭，我现在赚的都是纯收入！”谈及返村上班的感受，陈靖雯满脸笑意。 

得益于“村企联动”，像这样“屋里吃饭，屋外‘打工’”的景象在马伏村已常态化。

建阳区推行区、镇、村三级乡村振兴公司联动共建，由区属振兴乡村集团子公司与马伏村村委会签约整合资源；镇级振兴公司集中流转32栋闲置房屋打包入股；区级振兴集团作为项目主体，高效注入资金，推动乡村建设由“单打独斗”转向“协同共进”，摆脱资金短缺与资源分散困境，带动集体经济与村民收入双提升。

同时，深化“振兴公司+村集体”协作。村级成立乡村振兴公司，全面梳理马伏古街闲置古宅、废弃宅基地等存量资源；林业集团子公司振兴乡村投资开发公司主导资源打包、评估与规划，夯实发展根基。村集体将土地、房屋等资源整合打包与运营单位合作，串联区域内特色节点和景点，实现集约化运营，通过收取租金、管理费等方式，获得稳定收入。

运营升级：从“沉睡资源”到“发展资本”

今年8月，“武夷村潮•马伏”文化直达惠民消费嘉年华暨第十届南平市农村文化艺术周活动在马伏村开展，连续4天的活动吸引近万人参与。这是马伏村盘活低效用地后，带动乡村发展、释放惠民效益的真实写照。

如何让资源真正“活”起来？马伏村在运营中大胆创新，突出特色。

创新模式引领业态升级。采用“EPC+O”模式，以运营前置探索乡村振兴新思路，从面向客群的业态导入与长期可持续盘活角度反推项目建设，在施工前期就对功能布局、设施配置、装修装饰等提出具体要求，有效避免项目建成后因设计不合理引发的运营难题。

陪伴式规划服务提质增效。专业规划团队提供全过程陪伴式规划服务，立足马伏村独特的地理人文特征与实际功能需求，科学布局空间结构与功能分区。统筹优化田园、山林、水岸与村居的空间关系，依托资源打造“林相美”“河道美”生态休闲区，实现生态保护与休闲共享。对道路、停车场、水电、污水处理等进行统一规划，提升了村庄的整体运行效率。

专业化运营推动环境蝶变。邀请专业运营团队对村庄实施全域化、系统化运营，直接购买优质品牌资源、招聘成熟管理团队，快速指定项目业态落位，引入汉服馆、民宿等33个文旅业态，带动村民新增餐饮店、便利店、庭院经济点、“柿集”共享摊位，70余名外出村民返乡就业创业。

如今的马伏村，已形成“人人有事做、户户有收入”的良性循环。20多户走上自主创业之路，50多名村民实现“家门口就业”。村集体经济年收入从去年的20万元增长到今年的50多万元，实现跨越式提升。“接下来，我们将继续引导村民发展特色产业，不断丰富业态，并随季节轮种作物，绘就‘景美、人和、共富’的乡村新画卷。”周尚美信心满满地说。

记者手记：

党的二十届四中全会提出要“优化资源配置，提高资源利用效率”，并强调在推进乡村振兴中“盘活农村存量建设用地，保障农村产业融合发展用地需求”。马伏村通过整合闲置房屋与耕地，引入社会资本与专业运营，正是对“向存量要空间、向低效要效益”这一导向的积极响应，也为同类地区激活乡村资源、推动共同富裕提供了可复制的路径。